동탄역 헤리엇 파인즈몰

보도자료

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성공하는 상가 vs 실패하는 상가

  • 관리자
  • 2019-01-28 13:10:00
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상가에 투자를 했다. 그렇게 실패했다.

곡지구는 보기 드물 정도로 많은 지역적 호재를 가지고 있다. 우선 산업단지로 16만 명의 직장인, 유동인구가 들어오는 오피스 지역이다. 또한 지하철 3개 노선(5호선, 9호선, 공항철도)이 들어와 있는 상태로 안정성도 크다. 다른 신도시들과는 달리 도시가 만들어지기 전부터 대기업(LG, 코오롱, E-LAND, S-OIL, 롯데 등)과 중견기업이 땅을 매입하고 입주를 확정 지은 상태로, 발전 가능성에 대해서는 그 누구도 부인하지 못한다.

그러다 보니 2014년부터 2016년까지 상가나 오피스 공급이 가능한 토지의 낙찰가격이 거의 두 배 가까이 올랐다. 2014년만 하더라도 업무용지 및 상업용지는 평당 1,800~2,000만 원 수준이었지만, 2016년 하반기 이후에는 4,000~6,000만 원까지 오른 상황이다. 자연스럽게 상가 분양가격 역시 높아졌다.

마곡지구 최고 상권에 해당하는 마곡역과 발산역, 마곡나루역 역세권 상업용지의 초기 분양 상가들은 1층을 기준으로 전용 평당 6,000~8,000만 원 사이로 분양가격이 형성이 되었다. 2016년 이후에는 업무지역 상가들은 토지 낙찰가격이 높다 보니 전용 평당 1억 원 이상을 호가했다.

후 직장인 및 유동인구가 없는 상황에서 준공된 건물들은 필수적으로 공실 기간을 겪는다. 짧게는 6개월이지만 길게는 2년까지 가기도 한다. 물론 이곳 상가들의 미래 가치는 뛰어날 거라 예상할 수 있고 자금의 여유를 가지고 분양을 받았더라면 큰 문제 없이 상가를 운영할 수 있을 것이다.

그러나 상가의 분양 시장을 내다보면 많은 문제점이 있다. 그중 가장 큰 부분이 바로 선분양의 문제다. 상가 분양을 할 때는, 계약금 10%만으로도 분양을 받을 수 있다. 즉 10억 원 분양가의 상가라 해도 1억 원만 있으면 분양이 가능한 것이다. 그리고 40~50% 정도의 중도금은 시행사에서 은행 및 제2금융권 등의 금융기관을 알선해주고, 분양주의 신용으로 대출받도록 한다. 나머지는 준공 시점에 잔금을 내는 순서로 아파트 분양과 다르지 않다.

문제는 그 이후에 분양한 상가에서 나온다. 초기에 분양했던 상가들보다 못한 입지임에도 불구하고, 시행회사들의 토지 낙찰가격이 올라가다 보니 분양가격은 오히려 30% 정도 오른다. 만약 이런 결과로 이 상가들이 전매되지 않고 입주 시점이 도래하거나, 임대마저 들어오지 않은 상황이 생기면 큰 문제가 발생한다.

5호선 마곡역에서 도보 3분 거리에 위치한 건물의 1층 상가였다. 마곡지구 최고 대로변인 공항대로에 위치해 미래의 발전 가능성이 높은 건물이지만 현재 이 건물 배후에 기업 입주가 이루어지지 않은 상황이다. 유동인구가 거의 없는 편에 속한다.

건물 4층부터 오피스로 사용되고 있어 내부 직장인만으로 상가가 유지될 수 있겠다고 생각하겠지만, 호실이 많지 않아 임차인이 들어온 이후로도 매출이 높지 않을 것으로 예상된다. 투자자는 자금 여유가 없었다. 대출이 어려워지고 한도가 낮아지다 보니 잔금을 낼 수 없는 상황이었다. 이런 상황이 길어지면서 투자자는 중도금 대출 이자 납부를 시작하게 됐다. 그리고 잔금 지연에 대한 비용까지 납부해야 할 수밖에 없었다. 대략 계산해보니 하루에 50만 원 이상의 비용이 들어가야 했다.

잔금에 부담을 느낀 투자자가 계약 당시 납부했던 계약금 10% 전액을 포기하는 조건으로 매물로 내놓았다. 그런데 안타깝게도 이 물건의 분양가가 워낙 높았다. 임대가 힘들 거라는 예상 때문에 그 누구도 매수에 나서지 않고 있다.

글을 작성하고 있는 시점까지도 이 물건은 해결되지 않았다.

전면 넓은 상가의 가치가 더 높다

상가 투자를 하다 보면 면적만으로 상가의 가치를 따지는 경향이 있다. 하지만 상가를 거래하고 임대까지 끝내고 보면, 다양한 변수로 임대료와 매매가격이 정해진다. 그중 1층 상가에서 눈여겨봐야 할 부분이 바로 상가의 전면 넓이다.

최근 1층 상가는 전면을 줄이고 깊게 들어간 형태로 만드는 경우가 많다. 땅은 한정되어 있고, 1층은 외부에서 보이는 면으로 가치를 판단하는 만큼 전면을 줄이고 길게 내어 상가를 분할한다. 상가를 공급하는 시행사 입장에서는 큰 이익을 보는 구조다.

반면 위 사진 속 상가는 앞으로 회사가 들어설 곳 바로 앞에 위치했지만, 입지 면에서 아주 훌륭한 상황은 아니었다. 하지만 이 상가의 경우 전면이 5.6m, 세로 7.6m로 거의 정사각형에 가까운 모양이었다.

그래서 아이디어를 구했던 것이 바로 상가의 분할이었다. 상가의 위치는 좋지 않았지만 건물 오피스텔 294세대를 배후로 두고 있었고 도로 건너편으로는 500세대 아파트 단지가 있었다. 전체 배후 세대를 봤을 때 당장의 활성화를 기대하기는 어려웠지만, 상가 분양가가 비싼 상황이었다. 1층의 경우 100만 원 초반대의 임대 물건이 없었다. 그래서 이 상가를 둘로 쪼개기로 했다. 둘로 쪼개면서 상가 필수 업종인 부동산 1개와 세탁소 1개가 입점할 수 있었다.

이 상가는 1층 상가임에도 불구하고 6억 원대에 매수하여,
대출 없이 수익률 5%를 맞출 수가 있었다.

만일 같은 13평 상가였다 하더라도 전면 폭이 5m가 채 되지 않았다면, 둘로 쪼개는 일은 불가능했을 것이다. 상가의 가시성 및 상가의 활용도를 본다면 최소한 상가의 전면 폭이 4m는 넘어야 한다. 물론 이것이 전부는 아니지만 같은 가격이거나 조금 더 돈을 주더라도 전면 폭이 넓은 상가에 투자하는 것이 유리하면서도 안정적인 투자가 된다.


이렇듯 상가는 한 가지의 요인으로 임대 수익을 확정지을 수 없다. 더 많은 사례와 임대 수익이 궁금하다면 언제든 책을 펼쳐 확인해도 좋다.

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