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상가 투자? 포인트로 짚어 보자

  • 관리자
  • 2019-01-28 13:11:00
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상가 투자? 20가지 포인트로 짚어보자!

상가 투자는 많은 사람들이 어렵다고 생각한다. 나 역시 수익형 부동산 컨설팅을 하면서도 가장 개별성이 강해 세심하게 살펴야 할 대상으로 상가 투자를 꼽는다. 명확한 상가 투자 이론이 없다는 이유도 한몫을 한다. 어떤 책을 보면 상권 파악이 중요하다는 내용이 있고, 어느 책에는 배후 수요의 원칙이 중요하다고 말한다. 둘 다 틀린 말은 아니다.

하지만 경험을 통해 배운 건, 상가 투자에서 가장 중요한 건 결국 실전이라는 것이다.


책에 나온 20가지 중 몇 가지를 들어 상자 투자를 짚어보자!

다수의 사람과 상담하다 보면 투자자들이 ‘지역’을 중요하게 여기는 걸 알 수 있다. 아파트 투자처로 강남을 좋아하듯 상가도 마찬가지다. 강남의 상가는 좋고 지방의 상가는 좋지 않을 것 같다고 짐작한다. 하지만 차이는 분명하다. 아파트는 가격이 오르면 바로 인근 아파트도 같이 오르는 지역적 특성이 강하다. 반대로 상가는 바로 옆에 붙어 있음에도 임대료에 큰 차이를 보인다.

첫 번째는 강남구 대치동의 학원가로, 사거리 대로변 코너에 있는 건물이다. 통상 이런 코너에 있는 건물은 임차인을 구하기 어렵지 않다. 그 건물 1층에는 권리금 없이 보증금 4,000만 원에 월세 270만 원으로 임대가 나와 있었다. 대치동 상가는 학원가로 유명한 곳이다. 주거지역에 있으면서 업종이 안정적인 식당가 등으로 채워져 있는 곳으로, 월 임대료는 주거상권과 유사하게 전용 평당 10~20만 원 사이로 형성되는 편이다.

구로구 가산디지털단지의 지식산업센터 1층에 있는 카페 매물이다. 권리금이 일부 있는 상태인데, 앞의 매물과 비슷한 면적이지만 거의 두 배에 가까운 임대료를 확인할 수 있다. 왜 그럴까? 업무지구에 있고 전체면적 3,000평 이상의 대형 건물이면, 천 명 이상의 배후 인구가 있다는 말과 같다. 게다가 배후 인구가 상가에 머무는 시간 또한 길고 매출 단가가 높다는 특징이 있기 때문이다. 이런 건물은 1층 기준으로 월 임대료가 전용 평당 20~30만 원 내외에 형성된다. 매매할 때도 이득이다. 앞서 말했듯 월세를 바탕으로 상가 매매가격이 정해진다

전주 한옥마을 사례를 보자. 전주 한옥마을의 가장 중심이라 할 수 있는 태조로 인근 상가를 보면 전용 20평 상가가 보증금 3억 5,000만 원에 월세 1,500만 원에 달했다. 전주 한옥마을 경우에는 지역 인구나, 인근 배후 인구 상권이 아닌 전국 상권에 해당한다. 여행객들 방문이 꾸준한 곳으로, 연 방문 관광객이 1,000만 명에 달할 정도로 인기가 있는 곳이다. 이러다 보니 중심 대로변 상권은 전용 평당 임대료가 100만 원이다. 게다가 상가 매매가격 역시 전용 평당 2억 원 정도로 굉장히 높게 형성되어 있었다.


상가 투자에서 실패하는 사례를 보면, 가장 큰 요인은 바로 아파트처럼 지역성을 보고 투자를 하기 때문이다. 역세권이면서 높고 근사하게 지은 건물이 좋아 보이지만, 그 이상 따져봐야 할 것들이 많다. 따라서 첫 번째 포인트는, ‘상가는 아파트와 투자 방식이 다르다’는 것을 알고 투자에 나서야 한다는 것이다.


사례로 들었던 투자 경험담 중 단지 내 상가 투자 시 작성했던 나만의 체크 리스트다. 책에 나온 열아홉 가지 체크 리스트에 포함된 내용을 모두 종합해 점검 사항에 넣었다. 우선 배후 수요가 적절한지, 배후 단지를 살폈다. 비록 단지가 작았지만 인근 배후 단지를 흡수 할 수 있는지, 추후 업무지구 상권 확장 가능성이 있는지도 같이 염두에 뒀다.

그리고 임대료 대비 가격이 적합한지를 따졌는데, 1층 상가 평균 수익률에 비교하면 높은 수익률로 10점을 주게 되었고 건물 구조 역시 전면 폭이 넓은 점과 기둥이 없는 점도 높게 평가했다.

상가는 다양한 요소를 봐야 한다.

가 투자에서 살펴야 할 게 너무 많아 어렵다고 생각할 수 있지만, 상가 투자는 그런 어려움 때문에 기회가 있다. 그리고 현장에 답이 있다. 어렵다고 피하지 말고 나만의 원칙을 세우고 현장을 많이 보자. 아파트보다 훨씬 더 많은 기회를 찾을 수 있을 것이다. 상가에서 월세 받는 꿈을 실현해 보자.


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