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오피스텔 투자, 다섯 가지만 기억하라

  • 관리자
  • 2019-01-28 13:12:00
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물량이 풀릴 때!
오히려 그때가 기회다!

2009년 주택법이 개정된 이후, 도시형 생활주택 공급과 함께 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대형 투자 물건이 많이 늘어난 점은 투자 판단에 어려움을 준다. 또한 100세대 이상 오피스텔의 경우에는 입주 초기에 입주 물량이 한 번에 풀리다 보니, 매매가격 및 전·월세가 떨어지는 경향을 보인다. 이 시기가 투자에서 가장 주의해야 할 시기이자, 예비 투자자로서 투자의 기회를 엿볼 수 있는 시기다.

이 시기 대부분 투자자들은 잘못 판단한 게 아닌지 고민한다.

하지만 입주 초기에는 어느 지역이든 물량이 많다면, 가격이 떨어지기 마련이다. 당연히 이때 매도하는 실수를 범하지 말아야 한다.


아주 간단히 공실 여부를 판단할 수 있는 체크 리스트다.
이를 확인한 후 투자한다면, 공실 없이 안정적으로 오피스텔에 투자할 수 있을 것이다.

1. 역 출구와 연결된 오피스텔은 평당 500만 원 이상의 가치가 있다

단 주의해야 하는 건 있다. 이런 위치만으로 너무 높은 가격을 책정하는 곳들이 있다는 점이다. 주변의 시세와 신규 분양가를 살펴보고 전용면적 평단가 500만 원 이상이라면 다시 생각해볼 필요가 있다. 그리고 또한 지하철역 개통 예정 2년 내외 지역의 오피스텔에 투자하는 방법도 좋다.

2. 100세대 이상 오피스텔에 투자하라

빌라와 원룸 다가구 주택과 오피스텔은 똑같이 공동주택이라고 일컫는다. 비슷한 듯하지만 차이는 분명하다. 가장 큰 차이가 바로 관리의 차이다. 오피스텔 건물 관리는 다른 소형 공동주택보다 잘 되어있다는 큰 장점을 갖고 있다. 하지만 모든 오피스텔이 많은 세대수를 두고 있는 건 아니다. 50세대 이하의 오피스텔도 있긴 하다. 이런 경우에는 다세대, 다가구 주택과 차별성이 있다고 볼 수 없다. 그만큼 주차 시설이 좁아 문제 될 가능성이 있고 관리비도 높게 형성될 수밖에 없다. 그러므로 100세대 이상은 되어야 투자 측면에서 유리해질 수 있다.

3. 대학가, 산업단지 근처 배후 수요가 충분한 곳

역세권도 좋지만 간혹 비역세권이라도 인기 있는 오피스텔이 있다. 이런 지역 대부분은 대학가 인근 또는 직장인 수요가 꾸준한 지역이다. 가령 가산디지털단지는 오가는 직장인이 엄청난 곳이다. 지방의 산업단지 주변, 대학가 인근 또한 마찬가지다. 역세권 주변이라면 금상첨화이기는 하지만 아니라고 해도 문제가 크지는 않다. 다만, 역 근처에 경쟁할만한 오피스텔이 생길 경우에는 수요가 떨어질 가능성은 있다.

4. 은행이자 + 3% 이상의 수익률이 나오는 오피스텔

그냥 무턱대고 매월 받는 임대료에 만족하는 사람이 있다. 그렇지만 조금 더 세심하게 금액을 살펴야 하는 이유는 분명하다. 오피스텔에 투자하게 되면 공실 위험 외에도 세금 부담이나 임차인을 바꿀 때마다 내야 하는 중개수수료에 대한 걱정이 뒤따라온다. 나름 잘 관리한다고 해도 많은 임차인이 드나들면, 자연스럽게 수리비용이 발생한다. 앞에서 살펴본 수익가격 환원법의 가치를 통해 살펴보자면, 오피스텔은 무위험 수익률인 은행이자 + 3% 정도의 수익이 나와야만 한다.

5. 2010년 이후에 건축된 오피스텔에 투자해야 한다

2010년 이전에 지은 오피스텔에 거주하는 사람들에게 겨울에 춥고, 여름에 덥다는 얘기를 많이 들었을 것이다. 또한 방음이 잘 안 되었다거나, 관리비가 많이 나온다는 얘기가 많았던 이유도 바로 2010년 이전에 지은 오피스텔들이 업무용 시설을 기준으로 건축되었기 때문이다.

2010년 이전에 허가를 받은 오피스텔의 창문이고 오른쪽은 그 이후에 분양된 오피스텔이다. 비교해보면 알겠지만, 사무실 기준으로 건축한 오피스텔은 사무실에서 흔히 볼 수 있는 창호를 사용했다. 자연스럽게 단열과 환기에 문제가 있는 경우가 많았다. 반면 오른쪽처럼 신규로 지은 오피스텔은 이중창을 사용한다. 신축아파트와 동일한 제품을 사용함으로써 결로, 방음, 단열에 아파트와 같은 효과를 낸다. 주거환경이 좋아진다는 건 같은 가격에 더 많은 임차 수요를 기대할 수 있다는 말과 같다.


더 자세한 사항과 세금, 사례 내용은 책에 있다!

아주 간단해 보이지만, 종종 잊게 되는 중요한 체크 리스트를 한곳에 적어두고 오피스텔 물건을 볼 때마다 염두에 두면 좋다.


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