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소액으로 시작하는 오피스텔!

  • 관리자
  • 2019-01-28 13:13:00
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수익형 부동산 투자 중 가장 적은 돈으로 가능한, 오피스텔!

수익형 부동산은 다양하다. 심지어 토지를 산 뒤에 창고 공간으로 임대하거나 주차장 용지로 이용해 월세를 받아도 수익형 부동산이라고 볼 수 있다.


이번 포스트에서는 투자 금액이 가장 적도 임대사업을 처음 시작하는 사람에게 추천하는 오피스텔에 대해 알아 보고자 한다.

오피스텔

오피스텔은 임대사업을 처음 하는 사람이 투자하기에 가장 적합하다. 일단 공실 위험이 낮다. 오피스텔의 특징은 인구밀도가 높은 준주거지역, 업무지역, 상업지역에 들어설 수 있는 물건이라는 점이다. 또한, 최근 1~2인 가구가 급속도로 증가해 수요가 늘어나면서 더더욱 공실 위험이 낮다. 물론 관리하기에도 유리하다. 아파트와 유사하게 관리사무소가 있고, 기반시설이 있기 때문이다. 또한, 소액 투자도 가능해 임대사업 초보들에게 적절하다.

우리가 흔히 임대사업이라 하면 큰돈이 드는 일이라거나, 부자나 할 수 있는 투자라고 생각한다. 하지만 1,000만 원에서 2,000만 원으로도 얼마든지 임대사업을 시작할 수 있다. 부동산 임대사업에 있어서 소액에 가까운 금액으로, 1억 원 이하로 임대사업을 시작한 사람들은 생각보다 많다. 최근 은행 이자율이 낮은 현실 앞에서 임대 수익 부동산에 관심을 갖는 사람들은 더욱 늘어나고 있다.

피스텔 투자 상담을 하다 보면 많은 분들의 다양한 편견을 들을 수 있다. 가장 먼저 갖는 편견이 오피스텔은 사는 순간부터 가격이 내려간다는 얘기다. 그리고 또 하나는 시간이 지나면 팔리지 않는다는 말이다. 게다가 공급량이 많아 공실 위험이 커 손해를 입을 수 있다는 말을 생각보다 자주 듣게 된다.

지금껏 오피스텔 공급량이 많았다는 사실을 정확한 수치로 확인해보자. 1986년부터 공급 시작된 오피스텔이 2010년까지 23만 가구가 공급됐다는 걸 확인했을 때, 25년에 걸친 공급이라 해도 많은 건 사실이다.

그렇다 보니 소형 가구에 대한 공실 리스크가 커졌다. 지역에 따라 다르지만 일부 임대 수익률이 하락하고 공실의 상황이 빚어진 곳도 있었다. 오피스텔 투자에 대한 사람들의 편견이 그저 소문뿐인 건 아니었다. 하지만 아이러니하게도 고객 중 가장 큰 수익을 본 사례가 오피스텔이었다. 어떻게 가능했을까? 오피스텔 투자에서 중요한 점 몇 가지를 살피면, 수익 올리기는 생각보다 쉽다.


마곡에 사무실을 열고 상담을 진행할 당시, 주요 상담 부동산 상품은 오피스텔이었다. 마곡지구는 2013~2015년까지 거의 13,000호실이 넘는 오피스텔 공급 지역이었고 분양 오피스텔 컨설팅을 주로하던 내 입장에서는 과잉 물량에 상당히 어려운 상황이었다. 그러나 마곡에 들어서는 기업의 수가 꽤 많았다. 다시 곰곰이 생각했을 때, 마곡 오피스텔 공급량이 결코 많지 않아 보였다.

마곡지구 내, 9호선 신방화역 근처에 있는 오피스텔로 2015년에 준공된 원룸형이었다. 뉴스들이 나오던 시기에 지레 겁을 먹은 매도인이 계약금을 포기하겠다며 급하게 내놓은 매물이었고 마이너스 900만 원에
거래하게 됐다.

분양가에서 프리미엄을 제외하고, 담보대출 비율을 늘렸다. 그리고 세입자의 보증금을 통해 순 투자금을 최소한 했다. 대출이자를 제외하고도, 투자금 대비 연 50%라는 수익률이 나오게 되었다.

 또한, 2018년 12월 기준 매매가 역시 6,000만 원 정도 상승했다. 투자금 대비 거의 20배에 가까운 매매차익을 4년 만에 보고 있는 것이다. 이처럼 오피스텔뿐만 아니라 아파트 등의 주거용 부동산은 입주 초기에 오피스텔뿐만 아니라 아파트 등의 주거용 부동산은 입주 초기에 임대료와 매매가치가 떨어지는 경향이 있다. 한꺼번에 입주가 몰리다 보니 자금이 부족한 투자자들이 잔금을 내지 못해 매매가가 떨어지거나, 많은 입주 물량으로 임대료가 낮아지는 현상이 생기는 것이다. 그렇게 입주 초기에는 투자자들의 관심으로부터 멀어지곤 한다.

하지만 바로 이 순간이 기회다!

신도시 및 공급이 많은 곳에 투자하기에는 부담스럽기도 하다. 단 앞에서 예시를 들었던 마곡지구처럼 어느 정도 확신이 드는 지역을 고르는 요령은 있다. 바로 이런 곳을 선택하는 방법을 그다음 포스트에서 펴보도록 하자.

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